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腐文网 >> 经典耽美 >> 我养霸总们那些年 >> 第62节
不过童彤上辈子恰好知道这个项目,依稀记得开盘售价就将近4万元每平米,正赶上房价大涨那一波,而今木逢春根据手头能拿到的信息分析推导9000元每平米的预期似乎太保守了。可是,那项目2.5的容积率实实在在就是盖高层塔楼的命,又不是别墅区,又不在市中心,四环外而已啊。在帝都二环边上最贵的高层板楼也少见能卖到2万元每平米的,谁又敢太激进的翻倍报价呢?

事实上,当时很少人能预料帝都房价居然在奥运后呼啦啦一下子起来了,何止翻倍的增长。

木逢春见何总一直不说话,忐忑道:“何总,是不是我这做的不成样子,毕竟我第一次独自完成这种推导,要不我再给您简单讲讲思路?”

“不用了,我都能看懂,你做的挺好的。只是……售价这里似乎有一点不太合理。”

“是不是太高了?一下子比竞品提高2千元,我当时也有点没把握。”木逢春嘀咕了一句。

童彤摇头:“我总感觉房价还会涨,你这个项目现在开始规划设计,起码一年以后才能拿到预售证,再推广入市,前后差不多两年,市场变化莫测。说不定周边早不是那种价了。你的分析数据里,最好能加上近期挂盘的地块信息,看看楼板价。别以为你们买地贵,将来的地只会更贵更稀缺。别家买了更贵的地,产品肯定要售价更高。你们项目先天条件好,不能卖亏了。”

“那您说售价该定多少好呢?”木逢春虚心请教。

童彤伸出三根手指。

木逢春咬牙:“您是说再加三千,卖到一万二?周边可还没有那么贵的高层住宅呢,快赶上别墅的价格了。”

“别墅可不挨着奥运场馆,也暂时不会有地铁和公交那么方便到达。你看周边这个外国语学校附属中学、还有这个帝都知名的国际学校分销,这学校单看在帝都不算太顶尖,可朝阳区里已经算是很好的学校了。你们项目正好在学区范围内,这可以加多点钱,另外就是这个地铁口,徒步500米方便到达。还有四环一下来就是你们项目,去机场和进城开车交通也便利。”

“客户肯为这些再多加三千块么?”

童彤笑了:“我那可不是三千块的意思,是三万。我建议你将目标售价调整为三万块每平米甚至更高,定位向着城市豪宅那种方向吹,找找国外发达国家大公园周边城市高档公寓的案例,补充进来用国际化视野提升一下整体格调。虽然或许容积率过高,规划形态支持不了那所谓高品质的真豪宅,不过地段第一位啊,这地方前途不可估量,总能撑起来高端项目。”

“可是三万每平米,一百平的房子就要三百万元以上,总价天花板……”木逢春一脸不信的样子,贫穷真的很限制想象力。

“在别的城市我不知道,可帝都藏龙卧虎,有钱人多了去了。何况总价三百万并不高,首付一百万,中产咬咬牙都买的起,远没到帝都的天花板呢。”

童彤只是点到即止,没透露太多,2010年之后,三万每平米这个价格,东西城二手房要环境没环境车位永远不够的老破小都比这贵。而四环边奥运场馆森林公园附近,成熟高档居住区,也只是入门上车的价格而已。

第66章 66世事难料

“真的能支撑么?首付一百万呢?帝都真有那么多有钱人?我们项目的体量起码是有1000套房子呢。”木逢春不放心的再次发问。

童彤将拨回项目的区位图, 指着旁边紧邻的一大片居住区耐心解释道:“这个小区你调研过么?我记得是亚运会的时候新建的高层住宅, 91年前后入住的。”

木逢春茫然点点头:“这个小区建成年代太早, 又不是新建的商品房,没在本次竞品的重点研究范围内。”

“我有个朋友住这片,这里除了部分回迁房属于经适房范畴不方便交易以外,其余大量的楼都是央企各部以及国有大银行的福利分房。前几年,听说这些房子都让员工成本价内购了, 买一套也就是三五万块钱,再交几百块土地出让金办个上市的手续, 就能变成正规商品房买卖交易。房屋建筑质量相当好,高层带电梯户户朝南,楼间距特别大无遮挡, 小区内的环境也不比新建的商品房差。”

童彤说的这个朋友,是上辈子的同学,帝都本市人,父亲是大国企的职工, 亚运会的时候分了两居室在这个小区, 00年前后单位要求员工出成本价将房子买到个人名下。据说他家是花了三万多买了一套小两居60平米, 2010年初转手100多万卖给租户了。

“现在周边商品房卖多少钱呢?你报告里写的是均价6000元, 那些小区有这个小区地段好么?这个小区的建筑密度很低, 还有大花园,公交车四通八达, 与国际会议中心和大商厦就隔着一条马路, 走路去奥运场馆比你们的项目更近一站地。最关键, 这小区附近的写字楼里入住的都是世界五百强企业和大国企。最近这几年去国企工作的可再没有福利分房的好事了。听说小区里的租金很高,近期二手房也有成交,两居室每套五六十万总有的。而且这小区体量不小,三四千户人家,租售都是供不应求。”

木逢春有一丝了悟:“您是说,这个小区里的业主,也可能成为我们项目的目标客户,而且他们具备一定的购买能力对么?您这样一提,我想起来周边还有几个同样的大社区呢。原本我觉得他们现在居住条件已经不错了,应该不


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